推动REITs二级市场估值优化 长三角基础设施REITs产业联盟与中信证券联合举办交流会

与会机构表示，当前对公募REITs会计计量方式为以公允价值计量且其变动计入当期损益，以二级市场收盘价作进行会计记账或者产品估值。在二级市场流动性不足的情况下，小幅卖出即可能导致单只REITs产品的大幅下跌，大额持有人被动计提较大规模亏损。比如投资者抛售500万单只REITs产品，可能导致该只产品当日下跌3%，持有1个亿的机构投资者需要计提300万损失。该种情况影响投资者倾向于选择短期交易而非长期持有策略，形成了“长期资金短期化”的现象。当前，市场主流的估值指标包括P/NAV、P/经调整NAV、P/FFO、现金分派率和内部收益率（IRR）等，任何单一的指标都不能完整刻画REITs的相对价值，第三方估值机构不能完全满足投资需求的估值结果。

与会专家建议，一方面要进一步优化第三方估值模型，可以考虑按照底层资产类型不同，投资REITs主要来源于持有底层不动产获得的资产价值增值和专业管理机构运营管理不动产带来的租金（使用费）等分红派息收益。其中经营权REITs产品主要为分红派息收益，可以采用P/FFO（市价/可供分配金额）的方法进行估值，可以充分反映可供分配金额对应的价格。产权类收益来源包括资产增值和分红派息，可以采用P/NOI（市价/净营运收益）等方法进行估值，可以较为直接反映资产经营表现。另一方面，建议进一步完善REITs信息披露，提升现金流情况披露频率，按季度报告调整资产端现金流，为投资者决策和投资判断提供更多信息参考。

市场人士分析，解决长期投资受短期波动影响的困境，还需从根本上解决REITs“具有固定收益属性的权益产品”的产品定位问题。在此基础上，按照交易目的不同，对于REITs的会计计量进行区分，对于以长期持有为目的投资者，可以指定为按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益（FVOCI），这样可以从会计计量的角度使投资者的账户净值较为稳定，进而吸引更多长期投资者投资REITs产品。

记者了解到，长三角基础设施REITs产业联盟自去年5月成立以来，在各会员单位的大力支持下，已经组织召开了一系列活动，包括行业专题圆桌论坛，走进厦门、浙江、昆明等区域主题活动，以及投资者和原始权益人交流座谈会。中信证券作为是长三角基础设施REITs联盟会员，本次活动系联盟协同会员开展的系列活动之一，REITs产业联盟活动的常态化开展，将充分发挥合作体的聚力效用，调动了各方优势资源，推动REITs市场高质量发展。